Прогноза: Цените на жилищата ще паднат с до 10% през 2010 г.

Втора тежка година се задава за жилищния пазар в страната. На дискусия, организирана от списание Имам имот, експерти изразиха очаквания, че 2010-а като цяло ще копира развитието на 2009 г. Очаква ни вяла търговия през първите месеци, пролетно раздвижване, сухо лято заради отпуските и ново съживяване от есента до края на годината, обобщи Иван Велков, мениджър в Райфайзен имоти.

Цените ще продължат да падат до средата на годината, но с по-умерени темпове, прогнозира Татяна Емилова, мениджър “Жилищни площи” в “Колиърс”.
“Следващата година ще бъде интересна и трудна. Апартаментите ще поевтинеят с не повече от 10% от сегашните нива. Началото ще бъде с малко сделки заради тежката зима, която се задава за икономиката, и ефекта от новите промени в закона за нотариусите, които целят изсветляване на пазара”, коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на “Адрес недвижими имоти”.
Ако продължат да намаляват доходите на потенциалните купувачи и наематели, няма как да спре пропадането на пазара, добави Илиян Николов, регионален директор на “Ремакс”.
Корекцията на цените ще продължи. Провинцията е по-защитена, защото там не бяха достигнати прекалено високи нива, каза Младен Митов от “Явлена”, пише вестник Труд.
Докато в България се говори за увеличаване на безработицата и намаляване на заплати, отлепването от дъното няма да се случи. Но по някое време през 2010 г. спадът на цените вероятно ще спре, е мнението на Михаил Чобанов от “Бългериън пропъртис”.
Част от посредниците таят надежда банките да раздвижат пазара през 2010 г., като намалят лихвите по кредитите и облекчат другите условия. Съществено поевтиняване на заемите обаче не може да се очаква, тъй като 2010 г. вероятно ще е тежка за банките с оглед на растящия процент лоши кредити. Не лихвите са проблемът, а несигурността у хората в икономически план, казват експерти.
Клиентите вече няма да са наивно оптимистични и да купуват, както доскоро – без значение от цената, заяви Иван Велков. Според него, за да продават имоти, предприемачите трябва да сменят концепциите си и да заложат на качествено строителство. Купувачите ще търсят добри имоти, но истински качествени проекти ще се появят след 3-4 години, каза Емилова.

* * *
Земя в регулация се продава 15% по-скъпо

Ако притежавате земя, която искате, но не можете да продадате заради кризата и застиналия пазар, имате няколко възможности. Едната е да изчакате по-добри времена, но проблемът е, че никой не се ангажира да прогнозира кога ситуацията ще се подобри. Другата е да намалите сериозно цената, но пак няма гаранция, че ще намерите кандидат-купувач. Третата е да пробвате да направите регулация на мястото с цел то да стане по-привлекателно, пък и по-скъпо.
Цената на земята, когато бъде вкарана в регулация, можеше да се вдигне между 2 и 10 пъти преди кризата, а в отделни случаи и повече. Сега обаче е в рамките на 10-15%, пише вестник 24 часа.
Въпреки това земя в регулация е по-привлекателна. Какво трябва да знаете, ако изберете третия вариант?
Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в строителните граници на населените места, се определят с общ или подробен устройствен план. Включването на имот в тези планове става след процедура по промяна на градоустройството.
Не всяка земеделска земя може да се вкара в регулация. В случай на отказ или обжалване в съд процесът може да продължи и повече от година.

Процедурата

Комисията към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имотът, има правомощия да промени предназначението. Това е при условие, че масивът е с площ до 50 дка. Когато е по-голям, решението се взема от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.
Първо трябва да се подаде молба до кмета на общината, където се намира имотът. Към нея се прилагат документи за собственост или за учредено вещно право за строеж в полза на инвеститора.
Молбата съдържа подробна информация за имота – къде се намира, с какъв размер и граници е, какъв тип е, какво е отстоянието му до пътища и т.н.
С молбата се иска разрешение за изготвяне на подробен устройствен план (ПУП).
Планът задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества – енерго, ВиК, топлофикация и др. Това гарантира възможността да се осигури инфраструктура в имота – електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. В случай че ще се изгражда крайпътен обект, в ПУП трябва да е отразено и какви ще са комуникационните и транспортните връзки.

Документите

Освен ПУП са необходими още документи. Такива са например скицата на имота и ситуационен план, на който да е отразено местоположението му на картата за възстановената собственост. Иска се становище от РИОСВ, а в определени случаи и доклад за въздействието върху околната среда.
Документът за категоризация на земята се издава от областната дирекция “Земеделие и гори”. От “Напоителни системи” пък се взема удостоверение за поливност.
обственикът на земята трябва да се снабди и с множество индивидуални и колективни административни актове. Иска се и съгласието на съседите за ПУП.

Решението

Комплектуваната преписка с всички документи се внася в експертен съвет със заповед на кмета на съответната община. Ако бъде одобрена, се утвърждава строителна площадка.
Въз основа на положителното решение на експертния съвет кметът издава заповед и цялата документация се внася в областната дирекция “Земеделие и гори”.
Чака се около 2 месеца. През това време трябва да се даде разрешение за промяна на предназначението на земеделската земя или да се откаже такова. Вписва се в регистъра на общинската служба “Земеделие и гори”.

Разходите

Разходите зависят от много фактори. Освен за изготвянето и съгласуването на ПУП се плащат такси по специална тарифа. Конкретният им размер зависи от категорията на земята, площта, която ще се застроява, местоположението и т.н.
Влияние върху таксите оказва и предназначението и видът на строителството. Те са различни за търговски, производствени, административни обекти, складове, курортни, туристически, спортни сгради и др.
В случай че ще ползвате консултант, който ще ви помогне при събирането на документите, също трябва да предвидите средства. Комисионата варира в зависимост от обема на работата и големината на обекта.

СЪВЕТИ

• Добре е собственикът на земята, който е подал документи за вкарване в регулация, да проверява всяка седмица докъде се е придвижила преписката в съответната служба, съветва Симеон Митев, шеф на “Шанс 96”. Често този документ се губи и процедурата се забавя много.
• Препоръчително е да се направят и геологични проучвания на терена. Под него може да има скали или тресавище, които да не позволят строителството.
  Може да се помисли и за ново геодезическо заснемане. Често старите планове били с невярно съдържание, объркани граници, неточно местоположение и т.н.